仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼し売却活動等の仲介業務を行ってもらった際に「通常業務で発生する費用」として請求される費用です。
不動産会社により「通常業務」の範囲は異なりますが、一般的には不動産情報サイトへの掲載等の販売営業活動や、他業者等からの問い合わせ対応等となります。
特別な広告媒体を使用したり、売却不動産が遠方である場合の交通費等は別途請求となる場合がありますので、事前に確認が必要です。

不動産会社に売却を依頼して不動産売却を行う際には必ず必要となる費用です。

ただ、仲介手数料は「成果報酬」となりますので、基本的な売却を依頼しただけで費用がかかる事はなく、売買契約が成立した際に費用が発生します。

売買契約の成立だけでは、物件の引渡しまでは行われない事が大半ですので、一般的には売買契約時に仲介手数料の50％を支払い、物件の引渡し時に残りの50％を支払うということになります。不動産会社によっては、引渡し時に全額支払う場合もありますので、媒介契約時に確認しておきましょう。


仲介手数料の上限額は「宅地建物取引業法」で定められており、不動産の売却価格によって金額が変わってきます。計算式は以下のようになります。

２００万円以下の場合：売却価格×５％＋消費税
２００万円を超え４００万円以下の場合：売却価格×４％＋２万円＋消費税
４００万円を超える場合売却価格×３％＋６万円＋消費税

となります。

例えば２,０００万円の不動産の場合の仲介手数料は、上記の４００万円を超える場合に該当しますので、
２,０００万円×３％＋６万円＋消費税となり
６０万円＋６万円＋６.６万円(消費税)＝７２.６万円
が仲介手数料の上限額となります。

印紙税とは、取引等の際に発行される契約書や領収書等の特定の文書に対して課税される税金であり、不動産売却では売買契約書が該当します。
売買契約書に課税金額の収入印紙を貼付し、消印をする事で納税となります。

不動産売却は売買契約書が必須になってきますので、印紙税も必ず必要となる費用です。

課税額は契約書に記載されている売買金額によって変わってきます。平成２６年４月１日から令和６年３月３１迄の間に作成された売買契約書には印紙税の軽減措置適応され、以下のようになります。


１００万円を超え５００万円以下：１,０００円
５００万円を超え１,０００万円以下：５,０００円
１,０００万円を超え５,０００万円以下：１０，０００円
５,０００万円を超え１億円以下：３０，０００円
（軽減後の税額、一部抜粋）

となります。

詳しくは以下の、国税庁ホームページをご覧下さい。

印紙税を納めなければ、印紙税の額とその２倍の税額の合計額が過怠税として徴収されますので、必ず貼付しましょう。

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、引渡し迄に完済しなくてはなりません。

一括での繰り上げ返済になりますので、金融機関での手続きが必要となります。
この繰り上げ返済には金融機関での事務手数料が必要となります。

事務手数料は金融機関によって異なりますし、手続き方法によっても、５,０００円～３０，０００円程度と事務手数料に金額差がありますので、事前に金融機関に確認しておきましょう。

不動産売却をする際には、抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関が不動産を担保として登記する権利のことを指します。
住宅ローンが完済していても、手続きをしない限り自動的に抹消されるものではありません。

個人で抹消手続きをする事は可能ですが、非常に重要な手続きであり複雑である事から、司法書士に依頼するのが一般的です。
費用は司法書士の報酬込で１５，０００円～２０，０００円程度です。

住宅ローンが残っている方は、繰り上げ返済と抵当権抹消はセットになります。金融機関が抵当権抹消の書類を用意するのには時間がかかりますので、売買契約が決まったら早めに金融機関へ連絡を入れましょう。

不動産を売却するには、様々な書類が必要になります。

固定資産税評価証明書・税額証明書、住民票、印鑑証明書等になります。

引渡しや登記関係に必要となる為、市役所等で発行してもらう必要があります。

書類の種類によっても異なりますが、おおむね１通３００円程度です。

所有している不動産を売却して、利益がでた場合は「譲渡所得」となり、その譲渡所得に対して確定申告をして所得税や住民税といった税金がかかります。

「譲渡所得」は不動産の売却金額から、不動産の購入時にかかった費用(取得費)と売却にかかった費用(譲渡費用)を差し引けば計算できます。

逆に言うと、利益が出ない場合はこれらの税金は課税されません。


譲渡所得にかかる税率は売却する不動産の所有期間が５年を超えているか否かで大きく異なります。
所有期間は売却した年の１月１日時点を基準として５年超かどうかを判断されるので注意が必要です。

５年以下であれば「短期譲渡所得」となり税率は３９.６３％、５年超であれば「長期譲渡所得」となり税率は２０.３１５％と倍近くの差がでますので、所有期間によっては売却時期の検討をした方がいいのかもしれません。


また、マイホームを売却した際に一定の条件を満たすことによってうけられる３,０００万円の特別控除等、条件を満たせば控除が受けられる事もあります。
納税の金額も大きくなりますので、事前に税務署や税理士、不動産会社等に相談する事により節税出来る事もありますので、確認をしておきましょう。

売却する不動産の状況によっては、上記以外にもその他の費用が必要となるかもしれません。

ハウスクリーニング費用、測量費用、不用品処分費用、解体費用、引っ越し費用等が挙げられます。

費用の種類によっては、大きく金額が変わりますので、売却を依頼する際にどのような費用が必要で必要でないのかを依頼する不動産会社に確認する事が重要です。

各費用の詳しい解説は、別記事【その他の費用編】にて解説していますので、そちらをご確認下さい。