不動産売却の際の３つの媒介契約の違いとは？
３種類ある媒介契約の違いを解説しております。
売却を依頼される際の参考にしてください。
媒介契約って何？
簡単に言ってしまうと、
売主「この不動産を○○○万円で売却して下さい」
不動産業者「わかりました。がんばります！」
という契約になります。
不動産を売却する場合、買主を探したり、契約や取引の手続きを個人で全てするのは非常に難しく、大変ハードルが高いです。
ほとんどの方が、不動産業者に相談等に行かれると思います。その際に仲介をお願いし、買主を見つけてもらう為に結ぶのが「媒介契約」です。
逆に言うと不動産業者は媒介契約がないと、他人のものを勝手に売却する事になるので、売却活動をする事が出来ません。
売却を依頼する際に必要な媒介契約ですが、３つの種類があります。
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
どの媒介契約を結ぶかは、売主が自由に決める事が出来ます。
本記事では３つの媒介契約の内容とその特徴等を紹介していきます。
売主「この不動産を○○○万円で売却して下さい」
不動産業者「わかりました。がんばります！」
という契約になります。
不動産を売却する場合、買主を探したり、契約や取引の手続きを個人で全てするのは非常に難しく、大変ハードルが高いです。
ほとんどの方が、不動産業者に相談等に行かれると思います。その際に仲介をお願いし、買主を見つけてもらう為に結ぶのが「媒介契約」です。
逆に言うと不動産業者は媒介契約がないと、他人のものを勝手に売却する事になるので、売却活動をする事が出来ません。
売却を依頼する際に必要な媒介契約ですが、３つの種類があります。
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
どの媒介契約を結ぶかは、売主が自由に決める事が出来ます。
本記事では３つの媒介契約の内容とその特徴等を紹介していきます。
媒介契約書の内容とは？
媒介契約を結ぶという事は媒介契約書に署名・捺印が必要になります。
媒介契約書にはどのような内容が記載されているのかを紹介していきます。
１．媒介契約の種類
２．売却物件の情報、媒介価格(売却金額)
３．依頼主への業務報告に関する事
４．指定流通機構(レインズ)への登録義務に関する事
５．違約金等の関する事
６．媒介契約の有効期間
７．約定報酬額(仲介手数料)及び受領の時期
多くの不動産業者では、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づいた媒介契約書を作成しているので、基本的には上記の項目となります。
１．媒介契約の種類
３種類ある媒介契約のうち、どの媒介契約か記載されています。
２．売却物件の情報、媒介価格(売却金額)
売却対象となる不動産情報と、売りに出す金額が記載されています。
３．依頼主への業務報告に関する事
媒介を依頼された不動産業者が、依頼主に対して決められた頻度で文書やメール等で業務報告する事が義務付けられている内容が記載されています。
業務報告する頻度は媒介契約の種類によって違います。
４．指定流通機構(レインズ)への登録義務に関する事
指定流通機構(レインズ)への登録義務の有無や、登録義務がある場合には媒介契約後何日以内に登録する等の内容が記載されています。
レインズに登録する事により、ほぼ全ての不動産業者が物件情報を閲覧する事が出来るようになり、手広く情報を公開出来ます。
５．違約金等の関する事
依頼主が媒介契約に違反して、売買契約を締結した場合の違約金の内容が記載されています。違約金の金額は基本的には仲介手数料と同額です。
６．媒介契約の有効期間
媒介契約の有効期間は３ヶ月以内となっています。更新も可能です。
７．約定報酬額(仲介手数料)及び受領の時期
売却不動産が取引成立した際の、不動産業者の報酬額(仲介手数料)及び受領のタイミングが記載されています。
尚、どの媒介契約でも報酬額は同じです。
以上が媒介契約書の内容となります。
では、３つの媒介契約について紹介していきます。
媒介契約書にはどのような内容が記載されているのかを紹介していきます。
１．媒介契約の種類
２．売却物件の情報、媒介価格(売却金額)
３．依頼主への業務報告に関する事
４．指定流通機構(レインズ)への登録義務に関する事
５．違約金等の関する事
６．媒介契約の有効期間
７．約定報酬額(仲介手数料)及び受領の時期
多くの不動産業者では、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づいた媒介契約書を作成しているので、基本的には上記の項目となります。
１．媒介契約の種類
３種類ある媒介契約のうち、どの媒介契約か記載されています。
２．売却物件の情報、媒介価格(売却金額)
売却対象となる不動産情報と、売りに出す金額が記載されています。
３．依頼主への業務報告に関する事
媒介を依頼された不動産業者が、依頼主に対して決められた頻度で文書やメール等で業務報告する事が義務付けられている内容が記載されています。
業務報告する頻度は媒介契約の種類によって違います。
４．指定流通機構(レインズ)への登録義務に関する事
指定流通機構(レインズ)への登録義務の有無や、登録義務がある場合には媒介契約後何日以内に登録する等の内容が記載されています。
レインズに登録する事により、ほぼ全ての不動産業者が物件情報を閲覧する事が出来るようになり、手広く情報を公開出来ます。
５．違約金等の関する事
依頼主が媒介契約に違反して、売買契約を締結した場合の違約金の内容が記載されています。違約金の金額は基本的には仲介手数料と同額です。
６．媒介契約の有効期間
媒介契約の有効期間は３ヶ月以内となっています。更新も可能です。
７．約定報酬額(仲介手数料)及び受領の時期
売却不動産が取引成立した際の、不動産業者の報酬額(仲介手数料)及び受領のタイミングが記載されています。
尚、どの媒介契約でも報酬額は同じです。
以上が媒介契約書の内容となります。
では、３つの媒介契約について紹介していきます。
３種類の媒介契約の違いとは？
前述のように、不動産業者に売却を依頼する「媒介契約」には、
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
の、３種類があります。
「一般媒介」と「専任媒介・専属専任媒介」で特徴の違いがあり、大きく３つの項目で違いがあります。
１．依頼できる不動産業者の数
２．依頼主への業務報告義務の有無
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務
があります。また、依頼主が自分で買主を見つける「自己発見取引」が可能かどうかも媒介契約の種類によって変わりますので、このあたりを念頭に置いてそれぞれの媒介契約の特徴を見ていきましょう。
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
の、３種類があります。
「一般媒介」と「専任媒介・専属専任媒介」で特徴の違いがあり、大きく３つの項目で違いがあります。
１．依頼できる不動産業者の数
２．依頼主への業務報告義務の有無
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務
があります。また、依頼主が自分で買主を見つける「自己発見取引」が可能かどうかも媒介契約の種類によって変わりますので、このあたりを念頭に置いてそれぞれの媒介契約の特徴を見ていきましょう。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の特徴は、
１．依頼できる不動産業者の数ーーー同時期に複数社に依頼が可能
２．依頼主への業務報告義務の有無ーーーなし
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務ーーーなし
また、自分で買主を探して契約する「自己発見取引」も可能で、契約をやめる事もいつでも可能です。
３つの媒介契約の中で唯一複数の不動産業者に依頼出来たり、不動産業者の制限も少なく一番自由度の高い契約形態と言えます。
しかし、業務報告や登録の義務がない為、依頼者が不動産業者に状況等を確認しなくてはならないという、少し面倒な点もあります。
また、売却不動産の管理や販売状況の把握がしにくい等、依頼者自身が色々とやらなければならないケースが多いので、手間がかかるのが嫌だという方には向いていないかもしれません。
１．依頼できる不動産業者の数ーーー同時期に複数社に依頼が可能
２．依頼主への業務報告義務の有無ーーーなし
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務ーーーなし
また、自分で買主を探して契約する「自己発見取引」も可能で、契約をやめる事もいつでも可能です。
３つの媒介契約の中で唯一複数の不動産業者に依頼出来たり、不動産業者の制限も少なく一番自由度の高い契約形態と言えます。
しかし、業務報告や登録の義務がない為、依頼者が不動産業者に状況等を確認しなくてはならないという、少し面倒な点もあります。
また、売却不動産の管理や販売状況の把握がしにくい等、依頼者自身が色々とやらなければならないケースが多いので、手間がかかるのが嫌だという方には向いていないかもしれません。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約の特徴は
１．依頼できる不動産業者の数ーーー媒介契約を締結した１社のみ
２．依頼主への業務報告義務の有無ーーー14日に1度以上、文書やメール等にて報告義務
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務ーーー媒介契約締結後7日以内に登録義務
自分で買主を探して契約する「自己発見取引」も可能です。
一般媒介契約と比較すると媒介契約は1社のみ等自由度は下がりますが、その分業務報告があったり、やり取りする不動産業者が1社だけになりますので、依頼主の手間はかなり削減出来ます。専任媒介契約を結んだ不動産業者は、物件に対する問い合わせや内覧の希望などが全て把握出来ますので、依頼主の販売状況の把握もしやすくなります。
また、専任媒介契約を結んだ不動産業者は、依頼主の仲介が確実に出来るようになる為、ポータルサイトに情報を掲載する等して広告費を使うなどして売却活動を積極的にしてくれます。
しかし、1社のみに任せるという形になりますので、不動産業者や担当者との関係性や信頼度等も重要となってきますので、注意が必要です。
１．依頼できる不動産業者の数ーーー媒介契約を締結した１社のみ
２．依頼主への業務報告義務の有無ーーー14日に1度以上、文書やメール等にて報告義務
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務ーーー媒介契約締結後7日以内に登録義務
自分で買主を探して契約する「自己発見取引」も可能です。
一般媒介契約と比較すると媒介契約は1社のみ等自由度は下がりますが、その分業務報告があったり、やり取りする不動産業者が1社だけになりますので、依頼主の手間はかなり削減出来ます。専任媒介契約を結んだ不動産業者は、物件に対する問い合わせや内覧の希望などが全て把握出来ますので、依頼主の販売状況の把握もしやすくなります。
また、専任媒介契約を結んだ不動産業者は、依頼主の仲介が確実に出来るようになる為、ポータルサイトに情報を掲載する等して広告費を使うなどして売却活動を積極的にしてくれます。
しかし、1社のみに任せるという形になりますので、不動産業者や担当者との関係性や信頼度等も重要となってきますので、注意が必要です。
専属専任媒介の特徴
専属専任媒介の特徴は
１．依頼できる不動産業者の数ーーー媒介契約を締結した１社のみ
２．依頼主への業務報告義務の有無ーーー7日に1度以上、文書やメール等にて報告義務
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務ーーー媒介契約締結後5日以内に登録義務
自分で買主を探して契約する「自己発見取引」は出来ません。
内容は専任媒介契約に比べて、媒介契約は1社のみ、業務報告の頻度が7日に1度、レインズへの登録が媒介契約後5日以内となり、このあたりは大きく変わらないのですが、一番の大きな違いは「自己発見取引」が出来ない事です。
知り合いや親戚が購入しようと思っても、専属専任媒介を結んでいる不動産業者を通さなくてはなりません。要するに仲介手数料が必要となります。
３つの媒介契約の中で、最も不動産業者任せとなる内容で、売却に関しては丸投げ状態と言っても過言ではありません。
一方で、不動産業者からすれば最も厳しい内容となりますので、より一層売却に力を入れてくれる事でしょう。
専任媒介契約よりも、内容の濃い契約となりますので不動産業者を選ぶ際は、会社ももちろんですが担当者との関係性や距離感がより重要になってきます。
１．依頼できる不動産業者の数ーーー媒介契約を締結した１社のみ
２．依頼主への業務報告義務の有無ーーー7日に1度以上、文書やメール等にて報告義務
３．指定流通機構(レインズ)への登録義務ーーー媒介契約締結後5日以内に登録義務
自分で買主を探して契約する「自己発見取引」は出来ません。
内容は専任媒介契約に比べて、媒介契約は1社のみ、業務報告の頻度が7日に1度、レインズへの登録が媒介契約後5日以内となり、このあたりは大きく変わらないのですが、一番の大きな違いは「自己発見取引」が出来ない事です。
知り合いや親戚が購入しようと思っても、専属専任媒介を結んでいる不動産業者を通さなくてはなりません。要するに仲介手数料が必要となります。
３つの媒介契約の中で、最も不動産業者任せとなる内容で、売却に関しては丸投げ状態と言っても過言ではありません。
一方で、不動産業者からすれば最も厳しい内容となりますので、より一層売却に力を入れてくれる事でしょう。
専任媒介契約よりも、内容の濃い契約となりますので不動産業者を選ぶ際は、会社ももちろんですが担当者との関係性や距離感がより重要になってきます。
まとめ
媒介契約に関してお伝えしてきました。
媒介契約には
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
の３種類があります。
それぞれに特徴やメリット・デメリットがありますので、ある程度でも理解をした上で不動産業者へ問い合わせや相談をしてみて下さい。
３種類の媒介契約のメリット・デメリットは別記事にて紹介いたします。
契約の種類を選ぶと共に、何よりも不動産業者やその担当者によく相談する等して良い関係性を築き上げていくと、よりスムーズに取引が進む事と思います。
弊社では、依頼主様の立場に立ち、売却内容や売却に関するご説明をさせて頂き、査定等の売却前のご相談から売却中の不動産管理、売却後に至るまで些細な事でもお手伝いさせて頂きます。
売却だけでなく購入される際のご相談も承っておりますので、ご不明点やご質問等ございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせいただければと思います。
ご相談お待ち致しております。
媒介契約には
・一般媒介
・専任媒介
・専属専任媒介
の３種類があります。
それぞれに特徴やメリット・デメリットがありますので、ある程度でも理解をした上で不動産業者へ問い合わせや相談をしてみて下さい。
３種類の媒介契約のメリット・デメリットは別記事にて紹介いたします。
契約の種類を選ぶと共に、何よりも不動産業者やその担当者によく相談する等して良い関係性を築き上げていくと、よりスムーズに取引が進む事と思います。
弊社では、依頼主様の立場に立ち、売却内容や売却に関するご説明をさせて頂き、査定等の売却前のご相談から売却中の不動産管理、売却後に至るまで些細な事でもお手伝いさせて頂きます。
売却だけでなく購入される際のご相談も承っておりますので、ご不明点やご質問等ございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせいただければと思います。
ご相談お待ち致しております。