まず、不動産会社に相談に行く前に売却する不動産の相場を確認しある程度把握しましょう。

SUUMOやat-home等のポータルサイトで販売されている近くの物件を確認したり、国土交通省土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」等を利用する事で、ある程度の相場観を把握してもらう事が出来ると思います。

確認が出来たら、不動産会社に連絡を入れ「不動産を売却したい」旨の相談依頼をします。

すると、担当者といつくらいまでに売却したいか等の相談をした上で、不動産会社から価格査定を受けます。
「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産を「これくらいで売れそうです」といった価格になります。

査定価格が高すぎると買い手から見向かれないですし、安すぎると早く売却出来るかもしれませんが売主が損をする可能性もありますので、査定価格は非常に重要な要素となります。

売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、

売主「この不動産の売却を御社に○○○万円でお願いします」
不動産会社「わかりました。では、このような内容で販売活動を行っていきます」

簡単に言うとこのような契約です。

媒介契約の内容には、売り出す価格や取引成立時に不動産会社に支払う報酬額、販売活動の方針や内容等が含まれますので、よく確認の上契約しましょう。

この媒介契約には３つの種類があります。
１社の不動産会社のみ売却を任せる場合は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」となります。
また、複数の不動産会社に売却を依頼する場合は「一般媒介契約」となります。

上記の３種類から媒介契約の種類を選び、署名捺印し媒介契約を結びます。

媒介契約のそれぞれの種類の特徴や詳しい説明は、別記事にてご説明します。

媒介契約を結ぶと、不動産会社が仲介として売却活動が始まります。

売却活動が始まる事により、ホームページやポータルサイト等や折り込み広告等の広告媒体に掲載され、不動産情報が開示されます。

広告を見た購入検討者から不動産会社に問い合わせが入り、不動産会社の担当者が売却不動産の内覧や現地での説明等を行います。

売主が居住中であれば、内覧の際は基本的に売主の立ち会いが必要となります。内覧は週末を希望される場合が多いので、担当者と事前に都合の悪い日を伝える等をして、日程調整をして備えましょう。

内覧当日迄に、玄関や目につきやすい所や水回り等を清掃し、見栄えよくしておいて良い印象を購入検討者に持ってもらえるようにしておくのも重要なポイントです。

何組かの内覧や案内の後、物件を気に入った購入希望者が現れると、不動産会社を経由して「買付申込書(購入申込書)」を受け取ります。

買付申込書には購入希望者(買主)からの売買価格や住宅ローンの利用予定・引渡し条件等の希望条件が記載されています。

売買価格等の交渉はこの時点で行われます。

買付申込書の希望条件を検討し不動産会社を通じて調整を行い、売主・買主双方が合意すると売買契約へと進みます。

契約日が決定したら、不動産会社が売買契約書及び重要事項説明書の作成をします。
売買契約書には、売買価格・手付金の額・対象不動産の情報・引き渡し時期等の情報が記載されています。

売買契約は、売主、買主、売主側仲介業者、買主側仲介業者が集まり売主側仲介業者の事務所で行うのが一般的です。
売主・買主がどうしても都合が合わない場合は、売主・買主が別日に署名捺印する「持ち回り」という契約方法もあります。

契約日当日は全員集合したら、宅地建物取引士が重要事項説明書の読み合わせを行い、契約書の内容を確認し、売主・買主双方が署名捺印を行い手付金の受け渡しをすれば、売買契約は完了となります。

売買契約後が完了すると、後日決済と引渡しが行われます。

売主、買主、不動産会社、司法書士が金融機関等に集まり行います。

売主は売買代金から手付金を差し引いた残代金を受領し、固定資産税やマンションの場合では管理費や修繕積立費等を引き渡し日を基準日とした日割精算にて精算します。
決済と同時にに不動産会社への仲介手数料、司法書士報酬を支払い、決済は完了となります。

売却不動産に住宅ローン等の残債があり金融機関等による抵当権等が設定されている場合は、抹消する手続きが決済時に必要となります。

抵当権が設定されている金融機関に連絡をすると、抹消書類等を用意してくれますので事前に確認をしておきましょう。

抹消書類の準備には、約１週間～１０日程の時間がかかりますので、決済日が決まり次第出来るだけ早く金融機関に連絡をして下さい。

基本的には決済と同時に引き渡しを行い、司法書士により抵当権抹消登記や所有権移転登記が行われます。

決済と引き渡しが完了すれば、不動産会社による売却活動は終了となります。

不動産を売却した翌年の２月中旬～３月中旬の間に確定申告を行う必要がある場合があります。

不動産を売却した事により、購入価格より売却価格の方が高く利益が出た場合です。

この場合は利益に対して「譲渡取得税」という税金を納める必要がある為、確定申告が必要です。
ただし、マイホームのような居住用不動産の場合は、3000万円の特別控除の特例や軽減税率等の適用もあります。

また、不動産売却によって損益が出た場合でも、一定の条件を満たす事で確定申告によって他の所得から控除出来る場合等もありますので、不動産売却後の確定申告は必須と言えるでしょう。

所得の状況等は個人によって様々ですので、確定申告前に一度、市町村の無料相談や税務署、税理士さん等に問い合わせてみるといいでしょう。